拍案 法官故事：签了合同却买不了房他搬石头砸自己脚

本文刊发于2017年9月24日

　　

　　

　　济南一市民郭某本想着好价钱卖掉自己名下的一套房产，以再换另一套房，却因买房过程中未按时履约，最终卖了房却买不了房。近日，济南中院依法审结了这起房屋买卖纠纷上诉案，依法判决驳回郭某的诉讼请求。在房屋买卖之间“精打细算”的郭某搬起石头砸了自己的脚。　

　　【签约】70万买66平米好地段二手房

　　2016年8月，济南市民郭某相中了济南市历城区洪家楼附近一套66平米左右的房产，在中介工作人员的牵线下，与卖方贾某以70万元的成交价格签订了合同。合同约定郭某当天先付1万元定金，网签时再向贾某支付13万元的首付款，在合同签署的15个工作日内，双方需办理申请贷款手续，卖方贾某则需在收到全部购房款的7个工作日内交房。

　　此外，合同还约定了双方的违约责任：买方郭某逾期超过15日未付款的，卖方贾某有权解除合同，退还买方全部已付款。买方应向卖方支付违约金。因卖方违约导致合同解除的，卖方应按房屋成交总价的20%向买方支付违约金及其他损失。

　　合同签订后，由于买方郭某接连20多天没动静，按捺不住的贾某便打电话催促中介，要求郭某尽快办理住房贷款。

　　满打满算的郭某却不以为意，认为当务之急是应先卖掉自己的住房，并偿清自己之前的购房贷款；否则，银行贷款利率、首付款比例均会上浮。于是郭某继续观望房价，适时抛售自己的房产，丝毫没有把贾某的要求放在心上。

　　8月26日，郭某打电话告知中介自己的手续已办完，可以跟贾某办理贷款手续了。三天后，中介协助买卖双方办理了申请银行贷款需要提交的相关手续，贾某按银行贷款的要求，办理了一张银行卡。由于此前郭某延期，贾某担心对方在拖自己，犹豫再三，贾某最终并未在接收银行贷款的相关材料上签字。

　　【解约】不是我任性，而是你太欠诚意

　　9月8日，郭某顺利卖掉自己的房产，并跟银行办理完卖房清贷手续，结清了银行按揭贷款。但一直到9月中旬，郭某还没跟贾某进行网签。

　　9月18日，等得不耐烦的贾某给中介发微信：本来一个来月就能办完房产买卖手续的，现在一个半月过去了还没能网签。你跟郭某说一下，我不想再等了。随后，贾某就将1万元定金转账给了郭某。中介与郭某沟通了贾某想解除合同的意见后，以合同已签订、单方违约需承担责任为由拒绝贾某解约，声称：真到了法庭上，就不单是违约金的事了。

　　9月30日，贾某将房子另行出售，并于10月中旬变更了该房屋产权。

　　【一审与上诉】买卖之间，到底谁违约？

　　买方郭某以贾某不配合银行的贷款发放工作、导致贷款无法如期放款为由，向一审法院发起诉讼，请求法院判决解除双方合同，贾某承担违约责任，且补偿自己违约金、中介费、律师费共计约16万余元。济南市历城区人民法院经审理，依法判决郭某与贾某解除合同，驳回郭某的其他诉讼请求。2017年6月底，郭某不服判决，遂向济南中院提起上诉。

　　济南中院审理认为，郭某是以购买其名下首套住房的形式签定的贾某房产，但当时郭某名下早已有一套住房，且存在尚未结清的银行按揭贷款，不符合20%的首套房首付比例政策。

　　其次，在已超过双方约定的办理申请贷款手续时间的情况下，郭某以其已办完卖房清贷手续为由，要求双方办理申请贷款手续。但事实上郭某并未办理完卖房清贷手续，在此情况下，贾某虽同意郭某并办理了申请贷款手续，但其拒绝签署接收银行贷款的相关材料，应视为其拒绝郭某的延期履约行为。

　　再次，郭某违反法律和道德的诚实信用原则，构成违约，而其不顾自身的违约事实，却执意要求贾某承担违约责任，无事实、法律依据。综上，济南中院最终依法判决驳回上诉，维持原判。(通讯员张洁记者杨紫慧)